Quand Sophie m’a appelé le mois dernier, elle était perdue. Elle avait visité un T3 ancien dans le centre de Montpellier à 240 000 € et un T3 neuf en périphérie à 265 000 €. Pour elle, le calcul était simple : 25 000 € d’écart, l’ancien gagnait. Sauf que non. Pas du tout. Et c’est l’erreur que je vois répéter encore et encore chez les acquéreurs que j’accompagne dans le Sud de la France.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en gestion de patrimoine. Consultez un conseiller financier ou notaire pour toute décision patrimoniale.
L’essentiel neuf vs ancien en 4 points
- Frais notaire : 2-3% neuf vs 7-8% ancien
- Garanties : décennale 10 ans incluse dans le neuf
- Énergie : DPE A/B garanti vs travaux coûteux dans l’ancien
- Délai : 12-24 mois d’attente en VEFA
Neuf ou ancien : le vrai calcul que personne ne fait
12 000 à 15 000 €
d’économie sur les frais de notaire pour un achat à 300 000 € dans le neuf
L’erreur la plus fréquente que je rencontre ? Comparer le prix au m² brut. Point. Sans rien d’autre. Sauf que le vrai coût d’un achat immobilier, ce n’est pas le prix affiché. C’est le prix + les frais de notaire + les travaux + les charges sur 10 ans. Et là, le calcul change complètement.
Prenons les frais de notaire. D’après le ministère de l’Économie, la taxe de publicité foncière s’élève à 5,81% dans l’ancien contre seulement 0,715% dans le neuf. Concrètement, sur un bien à 280 000 €, vous passez de 19 600 € de frais dans l’ancien à environ 7 000 € dans le neuf. C’est pas rien.
Mais le vrai piège, c’est la rénovation énergétique. Dans mon expérience d’accompagnement d’acquéreurs dans le Sud de la France, l’erreur la plus fréquente est de comparer le prix au m² sans intégrer les travaux de mise aux normes. Sur les dossiers que j’ai suivis, cette sous-estimation représente souvent 15 000 à 40 000 €. Ce constat varie selon l’état initial du bien et le marché local.
Je me souviens du dossier de Thomas et Marie, un couple de trentenaires que j’ai accompagné à Montpellier. Ils hésitaient entre un T3 ancien centre-ville à 245 000 € et un T3 neuf en périphérie à 270 000 €. À première vue, 25 000 € d’écart en faveur de l’ancien. Mais après avoir additionné les frais de notaire réels (17 000 € vs 6 500 €), les travaux de mise aux normes DPE (22 000 € estimés) et les charges annuelles prévisibles sur 10 ans, l’écart s’est inversé. Différence finale ? À peine 3 000 € en faveur du neuf, avec les garanties constructeur en prime.
Mon avis tranché : si vous n’avez pas 50 000 € de marge pour les mauvaises surprises, le neuf via un promoteur immobilier à Montpellier ou ailleurs offre une sécurité budgétaire incomparable. Le prix affiché, c’est le prix final.
Comparatif détaillé : ce que le neuf vous apporte concrètement
Acheter dans l’ancien sans budget travaux, c’est un peu comme acheter une voiture d’occasion sans prévoir la révision. Ça peut marcher. Mais souvent, ça coince. Voyons les trois critères qui font vraiment la différence.
Frais réduits et aides financières
Les frais de notaire dans le neuf tournent autour de 2-3% contre 7-8% dans l’ancien. Sur un achat à 300 000 €, ça représente entre 12 000 et 15 000 € d’économie directe. Ce n’est pas négligeable.
Côté aides, le PTZ a été élargi. Aux termes du décret PTZ 2025, le prêt à taux zéro est désormais accessible sur tout le territoire sans restriction géographique depuis le 1er avril 2025. Pour les appartements neufs, il peut couvrir jusqu’à 50% du montant de l’opération. Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.
Ce qui change la donne pour les primo-accédants : entre les frais réduits et le PTZ, vous pouvez récupérer l’équivalent de 2-3 ans de loyer sur votre apport. Si vous cherchez à approfondir les avantages concrets, cette ressource sur l’achat immobilier neuf : confort et sécurité détaille les bénéfices au quotidien.
Garanties constructeur : votre filet de sécurité
Là, le neuf écrase l’ancien. Pas de débat.
Conformément aux dispositions légales du Code civil, vous bénéficiez de trois garanties automatiques. La garantie de parfait achèvement couvre tous les défauts pendant 1 an après réception. La garantie biennale protège les équipements dissociables (volets, robinetterie, chauffage) pendant 2 ans. Et la garantie décennale vous couvre pendant 10 ans pour tout ce qui touche à la solidité du bâtiment ou le rend inhabitable.
Bon à savoir : La garantie financière d’achèvement (GFA) vous protège même si le promoteur fait faillite. Votre appartement sera livré quoi qu’il arrive.
Dans l’ancien ? Vous héritez des vices cachés du vendeur précédent. Et prouver qu’il les connaissait, c’est un parcours du combattant que j’ai vu épuiser plus d’un acquéreur.
Performance énergétique et charges maîtrisées
Les logements neufs respectent la norme RE2020. Traduction concrète : DPE en classe A ou B garanti. Les charges de chauffage sont divisées par 2 ou 3 comparé à un appartement ancien classé D ou E.
J’ai vu des familles payer 180 € par mois de chauffage dans un T4 ancien mal isolé. Dans un T4 neuf équivalent, on tourne autour de 50-70 €. Sur 10 ans, ça fait une différence de 12 000 à 15 000 €.
Le récapitulatif ci-dessous compare le coût réel sur 10 ans pour un appartement de 280 000 €. Chaque ligne intègre les frais incompressibles que beaucoup oublient dans leur comparaison initiale.
| Critère | Appartement neuf | Appartement ancien | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix d’achat | 280 000 € | 255 000 € | +25 000 € |
| Frais de notaire | 7 000 € | 19 000 € | -12 000 € |
| Travaux estimés | 0 € | 25 000 € | -25 000 € |
| Charges annuelles × 10 | 7 200 € | 18 000 € | -10 800 € |
| TOTAL sur 10 ans | 294 200 € | 317 000 € | -22 800 € |
Ce que ce tableau révèle : malgré un prix d’achat supérieur de 25 000 €, le neuf revient moins cher de près de 23 000 € sur 10 ans. Et je n’ai même pas compté la valorisation à la revente liée au DPE.
Neuf ou ancien : quel choix selon votre profil ?
Franchement, il n’existe pas de réponse universelle. Tout dépend de votre situation. Voici l’arbre de décision que j’utilise avec les acquéreurs que j’accompagne.
Neuf ou ancien : quelle option pour vous ?
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Si vous êtes primo-accédant éligible au PTZ avec un budget serré :
Privilégiez le neuf via promoteur. Les aides cumulées (PTZ + frais réduits) peuvent représenter 30 000 à 50 000 € d’économie sur votre capacité d’emprunt.
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Si vous recherchez un emplacement ultra-centre ou le charme de l’ancien :
L’ancien reste pertinent. Les programmes neufs en hypercentre sont rares et chers. Mais prévoyez une enveloppe travaux de 20% minimum.
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Si vous devez emménager rapidement (moins de 6 mois) :
L’ancien disponible immédiatement est votre seule option réaliste. La VEFA implique 12 à 24 mois d’attente.
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Si votre priorité est le confort sans mauvaises surprises :
Le neuf RE2020 vous garantit performance énergétique, charges maîtrisées et zéro travaux pendant au moins 10 ans.
Sur le terrain, la réalité est assez claire : pour un primo-accédant sans apport massif, le neuf offre un cadre bien plus sécurisant. Les garanties sont là. Les aides aussi. Et vous savez exactement ce que vous allez payer.
Les limites du neuf : ce qu’il faut anticiper
Je ne vais pas vous mentir. Le neuf n’est pas parfait. Et je préfère vous le dire maintenant plutôt que vous le découvriez après signature.
Délais VEFA : ce que les brochures ne disent pas
Les retards de livraison existent. Prévoyez 2-4 mois de marge dans votre planning et anticipez une solution logement transitoire si nécessaire.
Selon les recommandations Empruntis sur les délais VEFA, une livraison s’effectue généralement entre 12 et 24 mois après la signature du contrat de réservation. Des pénalités de retard existent (environ 1/3000e du prix par jour après 30 jours), mais ça ne résout pas votre problème de logement transitoire.
Sur le terrain, voici les étapes types que je constate :
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Signature contrat de réservation -
Obtention offre de prêt -
Signature acte authentique chez notaire -
Livraison appartement
Mon conseil : si vous êtes locataire, gardez une flexibilité sur votre préavis. Et si vous vendez pour acheter, prévoyez une clause de délai dans votre compromis de vente.
Autre limite : l’emplacement. Les programmes neufs sont souvent en périphérie ou dans des quartiers en développement. Si vous voulez absolument l’hypercentre de Montpellier ou le Vieux-Nice, l’offre neuve sera très limitée et plus chère.
Vos questions sur l’achat via promoteur
Voici les interrogations que j’entends le plus souvent chez les acquéreurs que j’accompagne.
Peut-on négocier le prix avec un promoteur ?
Rarement sur le prix au m². Les marges des promoteurs sont serrées. Par contre, vous pouvez souvent obtenir des équipements supplémentaires (cuisine équipée, places de parking) ou des frais de notaire offerts en fin de programme.
Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite ?
La garantie financière d’achèvement (GFA) vous protège. Un organisme tiers prend le relais pour terminer la construction. Vérifiez simplement que cette garantie figure bien dans votre contrat de réservation.
Peut-on visiter l’appartement avant livraison ?
Vous pouvez généralement visiter l’appartement témoin et suivre l’avancement du chantier. La vraie visite de votre lot a lieu lors de la pré-livraison, quelques semaines avant remise des clés.
Les frais de notaire réduits, c’est vraiment 2-3% ?
Oui, grâce à la taxe de publicité foncière réduite (0,715% vs 5,81% dans l’ancien). Le total oscille entre 2 et 3% selon les départements et le prix du bien.
Le PTZ est-il cumulable avec d’autres aides ?
Oui. Vous pouvez cumuler PTZ, prêt Action Logement (si votre employeur y cotise), et prêt bancaire classique. Une simulation de prêt immobilier vous permettra de visualiser votre capacité d’emprunt totale.
Points de vigilance avant votre décision
- Les prix au m² et frais mentionnés sont des moyennes nationales 2025 pouvant varier significativement selon les régions et communes
- Les dispositifs fiscaux (PTZ, aides locales) évoluent régulièrement : vérifiez leur disponibilité au moment de votre projet
- Chaque situation patrimoniale et familiale nécessite une analyse personnalisée par un professionnel
La prochaine étape pour vous
Votre plan d’action cette semaine
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Calculez votre budget global réel (prix + frais + travaux éventuels + charges prévisibles)
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Vérifiez votre éligibilité au PTZ sur le simulateur officiel
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Visitez au moins un programme neuf pour comparer concrètement avec l’ancien
Le choix neuf vs ancien n’est pas qu’une question de prix affiché. C’est une question de coût global, de sécurité et de projection sur 10 ans. Maintenant que vous avez les vrais chiffres, vous êtes armé pour prendre la bonne décision.
